Fideicomiso de la Construcción al Costo: un traje a medida

Cada vez gana más terreno en el mundo de los negocios y el Real Estate. Proviene del latín fiducia, que significa “confiar” y tiene múltiples ventajas, entre ellas, una apreciación patrimonial del 30%. Charlamos con Javier Fischer, desarrollador de Urban Suites IV sobre la figura del fideicomiso en la construcción.

Se trata de la figura jurídica de moda que llegó a Uruguay para quedarse. El Fideicomiso Inmobiliario de Construcción al Costo es una figura por la cual inversores (también denominado fideicomitentes) realizan una transferencia monetaria a un fiduciario para la construcción de un complejo inmobiliario, encargándose este de la administración y ejecución de la obra  para que, una vez culminada, se transfieran las unidades, según los términos pactados, a los inversores. 

En términos generales, consiste en desarrollar un proyecto y buscar rápidamente a los compradores, que son quienes financian tanto la obra como el terreno. Este formato requiere de una puesta en marcha rápida y efectiva para lograr una preventa veloz y, de esta forma, conseguir la financiación total de la obra. Uno de sus grandes beneficios es que las unidades se pagan al costo, haciéndolo más económico. Además, el honorario del fiduciario es fijo e inamovible y los fideicomitentes tienen derecho a solicitar avances de la obra y auditorías, echando por tierra los mitos de que no sea una opción segura.

“Detectamos una necesidad de brindar a los inversores apartamentos a valores más razonables mediante esta figura”, explicó Javier Fischer, director de Estudio Fischer y desarrollador de Urban Suites, quien ya va por su sexto fideicomiso. Elegir el terreno donde se construirá la obra exige especial atención y es clave para que el desarrollo en general se realice en tiempo y forma. “Siempre elegimos un lugar AAA y con precios imbatibles, por eso nuestras unidades se venden rápidamente”, agregó.

Es que, señaló Fischer, durante la etapa de preventa se debe reunir el 70% de la inversión para que, una vez comenzada la etapa de construcción se complete con el 30% durante el flujo de obra. “De esta forma se cierra el fideicomiso y se asegura el éxito del proyecto”, comentó.

Dentro de las ventajas de esta figura se encuentra, en el ámbito jurídico, el hecho de que el fideicomiso es un patrimonio blindado y ningún problema que tengan los fideicomitentes afectará la obra. Además, cuando se firma el fideicomiso se pasa a tener titularidad directa sobre el patrimonio.

Por otro lado, dentro de los beneficios fiscales con los que cuenta este fideicomiso se encuentra la exoneración del impuesto al patrimonio personal de las participaciones en los fideicomisos. Además, al ser una administración abierta, cualquiera de sus integrantes pueden pedir información y cuestionarla. “Es un instrumento muy ágil y un traje a medida en el cual el inversor puede tener control si así lo desea”, indicó Fischer. La rentabilidad, en cuanto a alquileres, está en el orden del cinco por ciento. En cuanto a apreciación patrimonial ronda un 30%.

Un combo diferencial

La diferencia de Estudio Fischer, señaló el entrevistado, radica en el diseño de arquitectura orientado hacia la eficiencia, la modernidad y la calidad, al tiempo en que se fusiona con steel framing, lo que le aporta agilidad. “Estamos teniendo resultados increíbles en duraciones de obras que van desde los 12 a los 15 meses”, sostuvo. “En la figura del fideicomiso al costo no hay inversores de capital en el medio, lo que es un diferencial importante que, junto con la arquitectura, es un combo de éxito”, apuntó.

De la contabilidad al Real Estate

Javier Fischer es, por profesión, contador. Desde el año 2010 se encuentra al frente del estudio que creó junto a su esposa María Belén Fernandez, quien es abogada y escribana. A pesar de que Fischer siempre estuvo, de alguna manera, vinculado a la construcción, en el año 2013  profundizó en esta área aún más, cuando un amigo arquitecto le propuso ser administrador de alguno de sus proyectos que armaba bajo el concepto de sociedades anónimas con inversores.

Luego de la resolución del año 2014, que otorgó exoneraciones a la renta a los fideicomisos, Fischer se planteó ser fiduciario y en el año 2013 junto al arquitecto Daniel Rubio –quien es actualmente su socio- comenzaron a desarrollar esta figura y a modelar el negocio. “La idea de desarrollar se fue dando sola, primero empezando como fiduciario y luego viendo una oportunidad para el inversor, gente amiga y conocida, administrando sus fondos y generando confianza, porque esa es la figura del fiduciario: la confianza”.