Categoría: Mercado Inmobiliario , 03 Abril, 2018

Todo lo que hay que saber sobre la nueva Ley de Vivienda Popular

Todo lo que hay que saber sobre la nueva Ley de Vivienda Popular

El tema del acceso a la vivienda ha estado en el foco de la opinión pública con la reciente aprobación del proyecto de Ley de Vivienda Popular en la Cámara de Diputados. La propuesta tiene como objetivo beneficiar a familias con ingresos menores a $77 mil nominales, que pagarían un 10% de su sueldo como cuota. El Estado, además de construir la vivienda, se haría cargo de gran parte del costo. Hoy te contamos de qué se trata este proyecto y las posturas al respecto, en un debate que, desde el 2011 con la ley de Vivienda de Interés Social (ley 18.795), se intensifica con cada nuevo capítulo.

El antecedente: la Ley de Vivienda de Interés Social y su pasaje a Vivienda Promovida


Cuando la Ley de Vivienda de Interés Social salió a la luz en 2011, generó muchas expectativas en el sector inmobiliario. La ley número 18.795 expresaba que podrían recibir sus beneficios aquellos “proyectos y actividades” que cumplieran con una de estas condiciones: facilitar “el acceso a la vivienda de los sectores socio-económicos bajos, medios bajos y medios de la población.

Este fue el aspecto que generó diferentes opiniones con el paso del tiempo una vez implementada la ley, ya que los resultados no parecían apuntar a este tipo de objetivos. Si bien es innegable que la ley revitalizó zonas de Montevideo que estaban estancadas (gracias a la exoneración de impuestos para proyectos lejos de la costa), las principales críticas se enfocaron sobre todo en el precio final de la vivienda. No había topes de precios, y por eso posteriormente se decidió topear el precio del 25% de las unidades de cada programa habitacional.

 El propio director nacional de Vivienda, Salvador Schelotto, reconoció que según la información que se tiene sobre precios de venta y alquiler de las unidades promovidas, el objetivo de acercar a los sectores de nivel socioeconómico bajo y medio-bajo al acceso a vivienda no se está cumpliendo. 



Esto llevó al Ministerio de Vivienda Ordenamiento Territorial y Medio Ambiente a implantar nuevas disposiciones en un programa de “Compra de Vivienda Promovida”, mediante el cual se comercializaron obligatoriamente viviendas que ahora tenían topes de precios de venta en UR (unidades reajustables), según su método de construcción. Estos topes varían hasta en un 45% según este factor, por ejemplo: 

  • Vivienda de 2 dormitorios de 50 m² para cooperativas construida con Sistemas Constructivos Tradicionales: 2.100 UR (U$S 77.965).
  • Vivienda de 2 dormitorios de 50 m² pero construida con el Sistema Itelitec-Vudater: 1450 UR (U$S 53.833).

En marzo de 2017 se hizo un nuevo cambio: se implementa la ley de Vivienda Promovida y se limita el topeo de los precios al 10% de las unidades de cada programa habitacional. Además estas unidades están a disposición del Ministerio de Vivienda, hasta un año después de terminado el beneficio, a valores de entre 35.000 y 40.000 dólares menos de su valor de mercado. 

Esta modificación de la Ley recibió críticas bajo el argumento de que disminuyó la cantidad de proyectos nuevos que se presentaron en el programa, ya que el promotor tiene que dejar una serie de unidades a disposición del Ministerio de Vivienda que las paga dentro del año de finalización de la obra. Eso implica perder el dinero de esas unidades para el promotor, o la alternativa de trasladar esos costos al resto de las unidades, encareciéndolas. Otra crítica es que un tope en los precios afecta la calidad de las construcciones, no hace que las unidades sean más accesibles, sino que una calidad inferior en la producción. Por eso  se siguieron buscando alternativas para conciliar el mejor acceso a la vivienda y un buen estándar de calidad constructiva.

¿Qué propone la nueva Ley de Vivienda Popular?


La llamada Ley de Vivienda Popular fue presentada por Unión Popular, y discutida y aprobada en Diputados (con votos de la oposición y del diputado frenteamplista Darío Pérez). Esta nueva ley fue creada en el 2015 (la puedes leer aquí), y abrió un nuevo capítulo al debate sobre los problemas de acceso a la vivienda en el país. El proyecto propone crear un Fondo Nacional de Vivienda Popular por Construcción Pública, solventado por Rentas Generales y el pago de los beneficiarios del plan. 

El objetivo es beneficiar a familias con ingresos menores a $77 mil nominales, que accederían a viviendas construidas por la Agencia Nacional de Viviendas (ANV) en tierras improductivas e inutilizadas, mediante cuotas mensuales que no superen el 10% de sus ingresos, y sin ahorro previo. Si bajo estas condiciones no se cubre el valor de la vivienda en 25 años, el Estado asumirá el resto del costo. 

El proyecto no fija en ninguno de sus artículos un valor de la vivienda. En cuanto al tipo de vivienda, señala que la superficie habitable no será inferior a 50 m² con un mínimo de un dormitorio, sumando 15 metros extras por cada habitación.



El debate


Este nuevo proyecto de Ley no obtuvo el apoyo unánime que en su momento tuvo la Ley de Vivienda Social, y ha despertado defensores y detractores. Los pros y contras que se resaltan de la ley según el caso se pueden sintetizar en dos puntos clave:

  • El presupuesto: La principal crítica que se realiza a la Ley de Vivienda Popular se enfoca en el financiamiento, ya que la ley no aclara de dónde obtiene los fondos para solventarse. Quienes defienden la nueva Ley de Vivienda Popular, argumentan que la iniciativa debe ser costeada por el Ministerio de Vivienda, y que el problema del financiamiento no es de la ley sino de los recursos destinados a la vivienda, que esta propuesta busca intensificar (actualmente es del 0,4% del PBI).


  • La solución a la problemática: Hay quienes entienden que es innecesaria esta alternativa para brindar el acceso a la vivienda a quienes más lo necesitan, ya que existen hoy soluciones en marcha, como el Plan Juntos que funciona desde el 2010, el Fondo de Solidario de Materiales y la ya mencionada Ley de Vivienda Promovida. Para quienes no apoyan la Ley de Vivienda Popular, si estos programas resultan insuficientes,  basta con mejorarlos en lugar de diversificar recursos. Mientras, quienes defienden la ley celebran que exista una nueva alternativa para facilitar el acceso a la vivienda y afirman que cuantas más herramientas se tenga para atacar este tema, mejor. 



A favor o en contra, el tema está sobre la mesa y la discusión espera tener nuevas instancias. El acceso a la vivienda siempre genera debate y ahora vive un nuevo capítulo que continuará en el Senado.

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